Leasehold vs Freehold di Bali: Mana yang Sebaiknya Dipilih Investor Asing?

Singkatnya: Pilihan leasehold vs freehold di Bali bergantung pada horizon investasi Anda dan pada hak yang secara hukum boleh Anda pegang. Untuk periode investasi tertentu dan pendapatan sewa, hak sewa jangka panjang (leasehold) biasanya lebih cocok: anggaran awalnya lebih kecil dan pengaturannya lebih sederhana. Struktur tipe freehold cocok untuk horizon kepemilikan terpanjang tetapi lebih rumit, dan freehold sejati (Hak Milik) hanya terbuka langsung bagi warga negara Indonesia. Apa pun labelnya, periksa hak hukum yang benar-benar Anda terima.

Apa itu leasehold di Bali?

Leasehold adalah hak jangka panjang untuk menggunakan properti di Bali berdasarkan perjanjian sewa. Jangka waktu, biaya, dan syarat penggunaannya ditetapkan dalam kontrak.

Di pasar properti Bali, skema yang paling umum (per 2026) adalah leasehold jangka panjang dengan masa awal 25 hingga 30 tahun, sering dengan opsi perpanjangan; perpanjangan tidak otomatis dan bergantung pada perjanjian, sebagaimana dicatat dalam panduan leasehold dari Bali Property Rules. Jangka waktu itu cukup panjang untuk memperoleh pendapatan sewa dari properti dan, untuk investasi vila di Bali, untuk menempati vila itu sendiri.

Proyek-proyek HQC sendiri menggunakan struktur yang sama: masa sewa awal 30 hingga 39 tahun ditambah masa perpanjangan 30 tahun yang diatur dalam perjanjian. Satori di Nusa Dua ditawarkan sebagai leasehold 32 + 30 tahun; Bloom, BY Radisson Individuals 39 + 30; Aravita 31 + 30; Ardhana 30 + 30. Syarat perpanjangan yang tepat untuk setiap proyek tercantum dalam perjanjiannya.

Keunggulan utama properti leasehold di Bali adalah pilihan properti yang lebih luas dan ambang masuk yang lebih rendah. Karena itu, leasehold menjadi jalur yang umum bagi investor asing yang menginginkan salah satu vila atau apartemen di pasar Bali dengan horizon investasi yang jelas.

Leasehold juga dapat dijual kembali. Misalnya, jika properti dibeli dengan masa sewa 30 tahun dan investor memutuskan keluar setelah 10 tahun, sisa 20 tahun leasehold dapat dialihkan kepada pembeli baru, asalkan perjanjiannya mengizinkan.

Apa arti freehold di Bali?

Freehold berarti kepemilikan properti tanpa batas waktu. Namun, di pasar Indonesia istilah ini dapat digunakan dengan cara yang berbeda-beda.

Dalam pengertian hukum klasik, freehold setara dengan Hak Milik. Berdasarkan Pasal 21 Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960), hak ini hanya dapat dimiliki langsung oleh warga negara Indonesia. Warga negara asing tidak dapat memiliki tanah freehold di Bali atas nama sendiri.

Karena itu, pengembang yang menawarkan "freehold" kepada pembeli properti asing di Bali mungkin menggunakan struktur hukum lain, misalnya:

• Hak Pakai (Right to Use): hak penggunaan yang diizinkan hukum Indonesia bagi warga negara asing.
• Struktur perusahaan: skema, seperti PT PMA, di mana hak atas tanah dipegang oleh perusahaan Indonesia, bukan oleh pembeli secara pribadi.

Jadi, "freehold" dalam presentasi pengembang yang berbeda belum tentu berarti hak hukum yang sama. Lihat lebih jauh dari nama strukturnya: cari tahu hak apa yang sebenarnya Anda terima saat membeli, berapa lama berlakunya, bagaimana pendaftarannya, dan apakah hak itu dapat dialihkan atau diperpanjang.

Untuk cara kerja masing-masing struktur, jangka waktunya, dan cara pendaftarannya, lihat panduan kami tentang leasehold, Hak Pakai, dan PT PMA.

Leasehold vs freehold di Bali: apa bedanya?

Perbedaannya terletak pada hak yang Anda terima. Leasehold adalah hak kontraktual untuk menggunakan properti selama jangka waktu tertentu, umumnya 25 hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan. Freehold dalam pengertian hukum yang ketat adalah Hak Milik, kepemilikan tanpa batas waktu, yang hanya dapat dipegang langsung oleh warga negara Indonesia. Tabel berikut membandingkan keduanya pada poin-poin yang penting bagi investor.

Bagi pembeli asing, perlu dicatat bahwa satu-satunya hak tanpa batas waktu, Hak Milik, tidak tersedia. Struktur yang terbuka bagi warga negara asing berlaku untuk jangka waktu tertentu dengan aturan perpanjangannya sendiri; semuanya diuraikan dalam panduan kepemilikan kami.

Mana yang sebaiknya dipilih investor asing: leasehold atau freehold?

Leasehold dipilih oleh investor yang menginginkan pendapatan sewa, anggaran awal yang lebih rendah, atau investasi untuk jangka waktu tertentu.

Jika Anda merencanakan investasi properti jangka panjang di Bali, pelajari struktur kepemilikan yang tersedia bagi warga negara asing dan nilailah berdasarkan anggaran, pajak, pengelolaan properti, dan strategi keluar Anda. Untuk gambaran pasar yang lebih luas, lihat mengapa investor melirik Bali.

Perlu diingat bahwa struktur kepemilikan saja tidak menentukan hasil investasi Anda. Hasil investasi properti di Bali bergantung pada:

• lokasi
• biaya properti
• masa leasehold
• tingkat hunian
• imbal hasil sewa, baik dari sewa jangka pendek maupun sewa jangka panjang
• biaya pengelolaan
• potensi kenaikan nilai properti

Lokasi sangat menentukan dalam daftar itu; panduan kami tentang kawasan terbaik untuk membeli properti di Bali membandingkan setiap distrik. Untuk proses pembelian lengkap, dari reservasi hingga akta notaris, baca cara membeli properti di Bali sebagai warga negara asing.

Apa yang perlu dicek sebelum membeli properti leasehold di Bali?

Sebelum menandatangani transaksi, periksa:

• siapa pemilik sah tanah tersebut
• masa leasehold yang tepat
• ketentuan perpanjangan
• apakah hak tersebut dapat dialihkan kepada pembeli lain
• peruntukan tanah dan properti yang diizinkan
• apakah ada beban atas tanah atau properti
• seluruh biaya dan kewajiban masing-masing pihak

Pada proyek-proyek HQC, misalnya, sewa dipegang melalui perusahaan Indonesia yang terdaftar, bukan oleh pemilik tanah perorangan; inilah hal pertama yang kami sarankan untuk dikonfirmasi pembeli kepada pengembang mana pun.

Setiap poin tersebut dibahas langkah demi langkah dalam daftar periksa uji tuntas (due diligence) properti Bali kami.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah warga negara asing membeli properti freehold di Bali?

Tidak secara langsung. Warga negara asing tidak dapat memiliki tanah di Bali dengan Hak Milik, hak freehold klasik. Ada struktur hukum lain bagi pembeli asing, termasuk Hak Pakai (Right to Use).

Berapa lama leasehold berlaku di Bali?

Leasehold di Bali umumnya ditawarkan untuk 25 hingga 30 tahun, sering dengan opsi perpanjangan, sehingga totalnya bisa mencapai 50 tahun atau lebih. Jangka waktu pastinya bergantung pada perjanjian. Skema yang lebih panjang juga ada di pasar, tetapi 25 hingga 30 tahun adalah masa awal yang paling umum. Bagi investor, horizon itu cukup panjang untuk memperoleh pendapatan sewa dan menggunakan properti.

Bisakah properti leasehold di Bali dijual?

Ya, jika perjanjiannya mengizinkan. Properti leasehold dapat dijual kembali, dengan sisa masa sewa beralih kepada pembeli baru; sewa yang dibeli untuk 30 tahun dan dijual setelah 10 tahun mengalihkan sisa 20 tahun kepada pembeli.

Apa saja keunggulan properti leasehold di Bali?

Keunggulan utamanya adalah anggaran masuk yang lebih rendah dan pilihan properti yang lebih luas. Leasehold juga memberikan horizon investasi yang jelas untuk pendapatan sewa, dan sisa masa sewanya dapat dijual kembali jika perjanjiannya mengizinkan.

Bisakah warga negara asing membeli properti di Bali?

Bisa, melalui struktur hukum seperti leasehold atau Hak Pakai (Right to Use). Yang tidak dapat dilakukan warga negara asing adalah memegang Hak Milik, hak freehold klasik, secara langsung. Seluruh prosesnya dijelaskan dalam cara membeli properti di Bali sebagai warga negara asing, dan aspek izin tinggal terkait Hak Pakai dalam panduan visa Bali bagi pemilik properti kami.

Mana yang lebih baik bagi investor asing di Bali: leasehold atau freehold?

Untuk pendapatan sewa dalam jangka waktu tertentu dengan anggaran lebih rendah, leasehold biasanya lebih baik. Struktur tipe freehold cocok bagi investor yang berfokus pada horizon kepemilikan terpanjang, asalkan mereka memeriksa dengan tepat hak hukum apa yang diberikan oleh struktur tersebut.

Memilih antara leasehold dan freehold lebih mudah jika dokumennya ada di depan Anda. Hubungi tim HQC atau minta katalog proyek untuk melihat ketentuan hak atas setiap proyek, dan baca mengapa investor memilih HQC.