Visa Pensiun Bali, Second Home Visa atau Golden Visa: Mana yang Cocok untuk Pemilik Properti?

Membeli properti di Bali tidak dengan sendirinya memberi Anda visa atau hak untuk tinggal di sana. Pemilik yang ingin tinggal jangka panjang biasanya memilih antara visa pensiun Bali (KITAS pensiun bagi pemohon berusia 55 tahun ke atas), Second Home Visa (didukung dana yang disimpan di bank milik negara Indonesia), dan Golden Visa (didukung investasi yang memenuhi syarat). Pemilik musiman sering cukup menggunakan visa kunjungan. Izin tinggal juga memengaruhi kepemilikan: Hak Pakai mensyaratkan dokumen keimigrasian yang sah, dan dalam praktik izin tinggal membuat permohonannya jauh lebih mudah. Hak sewa jangka panjang (leasehold) tidak memerlukan keduanya.

Apakah memiliki properti di Bali memberi Anda hak untuk tinggal di sana?

Tidak. Hukum keimigrasian Indonesia memperlakukan kepemilikan properti dan hak untuk tinggal sebagai dua persoalan yang terpisah. Menandatangani perjanjian sewa, membeli vila, atau memiliki unit strata memberi Anda hak atas properti; hal itu tidak memberi Anda visa, KITAS (izin tinggal terbatas), atau KITAP (izin tinggal tetap). Kerangka hukum untuk tinggal diatur oleh Undang-Undang No. 6 Tahun 2011 tentang Keimigrasian, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang No. 63 Tahun 2024, serta Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia (Permenkumham) No. 22 Tahun 2023 tentang Visa dan Izin Tinggal, sebagaimana diubah dengan Permenkumham No. 11 Tahun 2024.

Hanya dua jalur tinggal jangka panjang yang menyebut properti sama sekali, dan keduanya merujuk pada apartemen atau unit strata (rumah susun atau apartemen) di atas nilai tertentu, bukan pada vila atau leasehold. Kami menyampaikan hal ini secara terus terang kepada pembeli yang bertanya: proyek-proyek HQC saat ini dijual dengan skema leasehold, dan membeli unit leasehold, termasuk unit kami, tidak membuat siapa pun memenuhi syarat untuk mendapatkan visa. Keputusan soal visa sebaiknya diambil berdasarkan pertimbangannya sendiri, dengan sumber resmi di hadapan Anda.

Apa itu visa pensiun Bali (KITAS pensiun) dan siapa yang memenuhi syarat?

Visa pensiun Bali adalah sebutan umum untuk izin tinggal pensiun di Indonesia, yang secara resmi disebut Second Home Visa untuk pemohon lanjut usia (Visa Rumah Kedua Lansia). Berdasarkan klasifikasi visa yang diterbitkan Menteri Imigrasi dan Pemasyarakatan pada 2025 (Kepmen No. M.IP-08.GR.01.01/2025), usia minimumnya adalah 55 tahun. Banyak panduan lama masih menyebut 60 tahun; itu adalah aturan sebelumnya. Per 2026 terdapat dua versi.

E33F: KITAS pensiun satu tahun dengan sponsor

Visa pensiun E33F memberikan izin tinggal satu tahun yang dapat diperpanjang secara daring. Visa ini memerlukan sponsor, biasanya agen visa berizin. Pemohon menunjukkan paspor yang berlaku setidaknya enam bulan, rekening koran tiga bulan dengan saldo di atas batas minimum, serta bukti pensiun atau penghasilan bulanan di atas ambang yang ditetapkan Imigrasi. Halaman resmi mencantumkan satu biaya resmi pemerintah untuk setahun, yang mencakup visa, verifikasi, izin tinggal, dan izin masuk kembali. Sponsor terkadang menambahkan syarat sendiri, seperti perjanjian sewa satu tahun, asuransi kesehatan, atau mempekerjakan asisten rumah tangga lokal. Itu adalah praktik sponsor, bukan aturan nasional, jadi tanyakan mana yang termasuk yang mana.

E33E: izin pensiun lima tahun tanpa sponsor

Visa pensiun E33E, yang sering disebut visa Silver Hair, ditujukan bagi pemohon berusia 55 tahun atau lebih dan tidak memerlukan sponsor perorangan maupun perusahaan. Sebagai gantinya, pemohon memberikan jaminan keimigrasian: komitmen untuk menyimpan dana di atas jumlah tertentu di rekening atas namanya sendiri pada bank milik negara Indonesia, yang dipenuhi dan dilaporkan dalam 90 hari setelah kedatangan. Uji penghasilan bulanan yang sama juga berlaku. Izin tinggal pertama berlaku hingga 5 tahun dan dapat diperpanjang hingga maksimal 10 tahun. Satu biaya resmi pemerintah mencakup seluruh masa izin, dan izin tinggal diterbitkan secara otomatis di tempat pemeriksaan imigrasi saat Anda masuk.

Bagaimana cara kerja Second Home Visa Indonesia?

Second Home Visa Indonesia (indeks E33) adalah jalur tinggal jangka panjang utama tanpa batas usia dan tanpa sponsor. Visa ini dirancang bagi warga negara asing yang ingin menghabiskan waktu lama di Indonesia tanpa bekerja secara lokal. Izin tinggal pertama berlaku hingga 5 tahun dan dapat diperpanjang, hingga maksimal 10 tahun secara keseluruhan.

Dalam 90 hari setelah masuk, pemegang visa wajib memberikan salah satu dari dua jaminan: dana di atas jumlah tertentu atas namanya sendiri di bank milik negara Indonesia, atau pembelian apartemen atau unit strata di atas nilai tertentu. Halaman resmi mencantumkan kedua ambang tersebut dalam mata uang asing, sehingga kami tidak mengulanginya di sini; bacalah di halaman Imigrasi pada hari Anda mengajukan permohonan. Satu biaya resmi pemerintah mencakup masa izin pertama, dan setiap anggota keluarga yang ikut (pasangan, anak, atau orang tua) mengajukan permohonan secara terpisah dengan biaya yang lebih rendah, menurut FAQ resmi eVisa.

Apa itu Golden Visa Indonesia?

Golden Visa Indonesia adalah izin tinggal berbasis investasi yang diluncurkan Presiden Joko Widodo pada 25 Juli 2024. Visa ini memberikan izin tinggal 5 atau 10 tahun, anggota keluarga dapat diikutsertakan, dan izinnya diterbitkan di tempat pemeriksaan imigrasi saat kedatangan, bukan melalui permohonan di kantor. Tidak ada Golden Visa Bali tersendiri: izin nasional ini berlaku di Bali sama seperti di tempat lain.

Bagi investor perorangan yang berinvestasi tanpa mendirikan perusahaan (indeks E28C), izin 5 tahun mensyaratkan investasi dalam jumlah tertentu pada obligasi pemerintah Indonesia, saham perusahaan tercatat, atau reksa dana; izin 10 tahun mensyaratkan investasi yang lebih besar pada instrumen yang sama, atau kepemilikan apartemen atau unit strata di atas nilai tertentu. Investor yang mendirikan perusahaan di Indonesia (E28B) menghadapi ambang yang lebih tinggi, yang dikaitkan dengan investasi perusahaan. Biaya resmi pemerintah untuk izin 10 tahun lebih tinggi daripada izin 5 tahun. Panduan resmi Golden Visa menyebutkan bahwa pemegangnya dapat mengajukan izin tinggal tetap setelah tinggal di Indonesia selama tiga tahun; pastikan aturan yang berlaku saat ini sebelum mengandalkannya.

Visa pensiun vs Second Home Visa vs Golden Visa: apa perbedaannya?

Jika Anda bekerja jarak jauh untuk perusahaan di luar Indonesia, ada pula visa Remote Worker (E33G): berlaku satu tahun, dapat diperpanjang, tanpa sponsor, dengan uji penghasilan tahunan dan kontrak kerja dengan perusahaan asing. Visa ini tidak mengizinkan bekerja untuk klien di Indonesia.

Bagaimana izin tinggal berkaitan dengan kepemilikan Hak Pakai dan leasehold?

Dua struktur kepemilikan yang paling banyak digunakan warga negara asing di Bali memiliki kaitan yang berbeda dengan izin tinggal. Leasehold (Hak Sewa) adalah kontrak untuk menggunakan properti selama jangka waktu tertentu, dan sama sekali tidak memerlukan izin tinggal: banyak pemilik memegang leasehold dan berkunjung dengan visa biasa. Hak Pakai, atau hak untuk menggunakan, adalah hak terdaftar yang dapat dimiliki warga negara asing perorangan atas rumah tinggal atau unit strata berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021, Pasal 69, dengan syarat warga negara asing tersebut memiliki dokumen keimigrasian (visa, paspor, atau izin tinggal, menurut penjelasan peraturan tersebut). Kementerian pertanahan juga menetapkan nilai minimum per wilayah untuk rumah yang dibeli warga negara asing, berdasarkan Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022.

Dalam praktik, izin tinggal membuat permohonan Hak Pakai jauh lebih mudah. Yang tidak diubah oleh visa apa pun adalah aturan intinya: warga negara asing tidak dapat memiliki Hak Milik, hak freehold di Indonesia. Panduan kami tentang struktur leasehold, Hak Pakai, dan PT PMA serta leasehold vs freehold di Bali membahas struktur tersebut secara rinci, dan panduan langkah demi langkah membeli properti sebagai warga negara asing menunjukkan di tahap mana setiap pemeriksaan dilakukan.

Pajak adalah persoalan tersendiri lagi. Berdasarkan aturan Indonesia, seseorang umumnya menjadi subjek pajak dalam negeri jika berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam periode 12 bulan atau menunjukkan niat untuk bertempat tinggal, sebagaimana dirangkum oleh PwC Worldwide Tax Summaries. Jenis visa tidak dengan sendirinya menentukan status pajak. Yang menentukan adalah uji 183 hari dan niat untuk bertempat tinggal, dan memegang izin tinggal jangka panjang dapat dianggap sebagai bukti niat tersebut. Mintalah nasihat pajak sebelum Anda merencanakan masa tinggal yang panjang.

Visa mana yang cocok untuk pemilik vila yang menghabiskan beberapa bulan dalam setahun di Bali?

Banyak pemilik sama sekali tidak memerlukan izin tinggal. Untuk masa tinggal musiman, pilihan yang tersedia per 2026 adalah:

• Visa kunjungan saat kedatangan elektronik (e-VOA): 30 hari, dapat diperpanjang satu kali selama 30 hari.
• Visa kunjungan sekali masuk C1: 60 hari, dapat diperpanjang hingga total 180 hari, dan dapat dialihkan menjadi izin tinggal.
• Visa kunjungan beberapa kali masuk D1: berlaku 1, 2, atau 5 tahun, dengan masa tinggal hingga 60 hari per kedatangan (dapat diperpanjang hingga total 180 hari). Visa ini tidak dapat dialihkan menjadi izin tinggal, dan memerlukan surat resmi atau pernyataan keluarga yang menunjukkan hubungan Anda dengan Indonesia, jadi periksa kelayakan Anda sebelum mengandalkannya.

Patokan sederhananya: jika Anda merencanakan satu atau dua perjalanan setiap tahun yang masing-masing kurang dari dua bulan, visa kunjungan biasanya sudah cukup. Jika Anda berencana menghabiskan sebagian besar tahun di Bali, atau menginginkan Hak Pakai, izin tinggal jangka panjang layak dibandingkan. Dalam pekerjaan penjualan kami, pembeli biasanya menetapkan struktur kepemilikan terlebih dahulu, lalu memilih visa sesuai jumlah bulan yang benar-benar akan mereka habiskan di sini. Tinggal melewati masa berlaku izin dikenai denda per hari dan dapat berujung pada deportasi, jadi pantau tanggal-tanggal Anda.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah membeli properti di Bali memberi Anda izin tinggal?

Tidak. Membeli vila, apartemen, atau leasehold di Bali tidak memberi Anda visa atau izin tinggal. Anda mengajukan izin tinggal secara terpisah, dan hanya dua izin, yaitu Second Home Visa dan Golden Visa 10 tahun, yang menerima apartemen atau unit strata yang memenuhi syarat sebagai jaminan.

Berapa syarat usia untuk visa pensiun Bali?

Per 2026, usia minimumnya adalah 55 tahun, berdasarkan klasifikasi visa yang diterbitkan pada 2025. Sumber yang lebih lama menyebut 60 tahun, dan sebagian sponsor masih menerapkan kriteria sendiri yang lebih ketat, jadi pastikan kepada sponsor atau di halaman resmi Imigrasi.

Bisakah warga negara asing tinggal di Bali dalam jangka panjang?

Bisa. Warga negara asing dapat tinggal di Bali dalam jangka panjang dengan izin tinggal seperti KITAS pensiun, Second Home Visa, Golden Visa, atau KITAS kerja. Second Home Visa dimulai dengan masa berlaku hingga 5 tahun dan dapat mencapai total 10 tahun; Golden Visa diterbitkan untuk 5 atau 10 tahun, tergantung investasinya.

Apakah saya memerlukan KITAS untuk memiliki rumah di Bali?

Tidak untuk leasehold, yang tidak memerlukan izin tinggal. Untuk Hak Pakai, PP 18/2021 mensyaratkan warga negara asing memiliki dokumen keimigrasian, yang mencakup visa, paspor, atau izin tinggal; dalam praktik, KITAS membuat permohonannya lebih mudah.

Apakah ada Golden Visa khusus Bali?

Tidak. Golden Visa adalah izin tinggal nasional Indonesia yang diluncurkan pada 25 Juli 2024, dan berlaku di Bali sama seperti di wilayah lain di Indonesia.

Bisakah saya bekerja di Bali dengan visa pensiun atau Second Home Visa?

Tidak secara bebas. KITAS pensiun satu tahun tidak mengizinkan bekerja. Halaman resmi untuk izin pensiun lima tahun dan Second Home Visa mengizinkan kegiatan tambahan hanya setelah laporan kegiatan ganda kepada kantor imigrasi, dan pekerjaan lokal memerlukan izin kerjanya sendiri. Kerja jarak jauh untuk pemberi kerja asing memiliki izinnya sendiri, yaitu visa Remote Worker E33G.

Jika Anda sedang menimbang properti di Bali sekaligus berapa lama Anda berencana tinggal, akan membantu bila struktur kepemilikan dan jalur visa diputuskan bersamaan. Baca mengapa investor memilih Bali, lihat siapa kami, atau hubungi tim HQC dan minta katalog proyek beserta ketentuan masa kepemilikan setiap proyek.