Leasehold, Hak Pakai, atau PT PMA: apa yang dapat dimiliki warga asing di Bali

Ringkasnya: Hukum Indonesia membatasi Hak Milik bagi warga negara Indonesia. Warga asing tidak dapat memegangnya, dan setiap jalan pintas melalui “nominee” batal menurut undang-undang. Pembeli asing dapat memegang salah satu dari empat struktur yang sudah mapan: perjanjian sewa (Hak Sewa), hak terdaftar untuk menggunakan tanah (Hak Pakai), hak atas satuan rumah susun (SHM Sarusun), atau perusahaan penanaman modal asing Indonesia (PT PMA) yang memegang Hak Guna Bangunan (HGB). Keempatnya sah, lazim, dan digunakan secara luas. Perbedaannya terletak pada pendaftaran, jangka waktu, mekanisme pembaruan, dan penggunaan properti yang diizinkan.

Mengapa warga asing tidak dapat memiliki Hak Milik di Bali?

Undang-Undang Pokok Agraria, Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, menyatakan dalam Pasal 21 bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat memegang Hak Milik, yaitu hak kepemilikan tanpa batas waktu. Ketentuan ini berlaku sejak 1960 dan menjadi dasar hukum pertanahan Indonesia.

Undang-undang yang sama menjadikan pengaturan “nominee Indonesia”, yaitu warga lokal yang memegang Hak Milik atas nama Anda, bukan wilayah abu-abu melainkan pengaturan yang batal. Pasal 26(2) membatalkan pengalihan yang dirancang untuk menghindari aturan kewarganegaraan, dan pengadilan Indonesia telah menerapkannya secara konsisten: tanah kembali, sedangkan uang yang dibayarkan melalui pengaturan tersebut tidak terlindungi. Jika suatu struktur diam-diam mengarah pada Hak Milik melalui nama warga lokal, hindari.

Apa itu hak sewa (Hak Sewa)?

Hak sewa merupakan perjanjian, bukan sertifikat hak atas tanah. Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Pokok Agraria, Pasal 44 dan 45: pemilik tanah Indonesia memberi Anda hak menggunakan tanah dan bangunan selama jangka waktu yang disepakati. Tidak ada batas maksimum menurut undang-undang. “Dua puluh lima atau tiga puluh tahun ditambah perpanjangan” yang banyak dipasarkan merupakan praktik pasar, sedangkan “sewa sembilan puluh sembilan tahun” dalam brosur hanyalah beberapa opsi perpanjangan kontraktual yang disusun berurutan.

Satu fakta struktural menentukan hal lainnya: sewa tidak dicatat pada sertifikat tanah. Orang yang memeriksa register pada tahun kelima belas akan melihat pemilik, bukan Anda. Ini bukan cacat yang harus diperbaiki, melainkan sifat instrumen tersebut, sehingga akta menjadi seluruh perlindungan Anda. Akta sewa yang layak ditandatangani setidaknya memuat:

• Ketentuan perpanjangan yang ditetapkan dalam akta. Jangka tambahan yang jelas dengan syarat yang jelas, bukan janji “berunding nanti” yang memberi seluruh posisi tawar kepada pemilik tanah tepat ketika Anda tidak memilikinya.
• Ketentuan pewarisan pada kedua pihak. Ahli waris pemilik tanah harus terikat untuk menghormati sewa beserta perpanjangannya; akta juga harus menyatakan nasib hak Anda jika Anda meninggal selama masa sewa, karena sewa hanya beralih kepada ahli waris sejauh ditentukan perjanjian.
• Akta yang dibuat di hadapan Notaris Indonesia. Akta notaris memiliki bobot pembuktian yang nyata; PDF privat dwibahasa tidak.
• Hak membangun dan menggunakan harus dijabarkan, sesuai dengan zonasi bidang tanah.

Hak sewa adalah jalur masuk paling sederhana: tanpa perusahaan, tanpa persyaratan residensi, dengan komponen paling sedikit. Kelemahannya sepadan: perlindungan Anda hanya sekuat dokumennya.

Perbandingan leasehold dengan “freehold” yang ditawarkan dalam brosur pengembang dijelaskan dalam ulasan leasehold vs freehold di Bali.

Kapan Hak Pakai masuk akal?

Hak Pakai menempatkan nama individu asing pada sertifikat tanah yang terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Berdasarkan Peraturan Pemerintah 18 Tahun 2021, jangka waktunya dapat mencapai delapan puluh tahun dalam tiga tahap: masa awal tiga puluh tahun, perpanjangan dua puluh tahun, lalu pembaruan tiga puluh tahun.

Syarat berdasarkan PP 18/2021 adalah memiliki dokumen keimigrasian Indonesia yang sah, suatu perluasan yang disengaja dari aturan sebelumnya yang mensyaratkan izin tinggal KITAS atau KITAP. Dalam praktiknya, izin tinggal masih sangat mempermudah permohonan; rinciannya diatur dalam peraturan pelaksana yang diperbarui secara berkala, sehingga posisi terkini perlu dikonfirmasi dengan penasihat hukum sebelum diandalkan. Hak Pakai dirancang untuk penggunaan hunian; menjalankan properti sebagai bisnis penginapan jangka pendek memerlukan struktur berizin tersendiri.

Visa atau izin tinggal mana yang sesuai dengan rencana Anda dibahas dalam panduan kami tentang visa Bali bagi pemilik properti.

Saat pemegang hak meninggal, hak terdaftar dapat beralih kepada ahli waris, tetapi ahli waris asing harus memenuhi syarat untuk memegangnya; karena itu perencanaan pewarisan perlu dibahas saat pembelian.

Bagaimana dengan apartemen: hak strata (SHM Sarusun)?

Untuk unit dalam bangunan bertingkat, hukum Indonesia menyediakan jalur keempat yang jarang didengar pembeli vila: hak strata, secara resmi Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Warga asing yang memenuhi syarat dapat memegang sertifikat apartemen individual atas namanya sendiri, apabila bangunan berdiri di tanah HGB atau Hak Pakai yang diperuntukkan bagi hal tersebut.

Untuk pasar seperti Nusa Dua, tempat sebagian besar pasokan premium baru berupa apartemen dan hunian bermerek, jalur ini sering menjadi pilihan kepemilikan pribadi paling langsung. Syaratnya mencerminkan Hak Pakai: dokumen keimigrasian sah dan pengembangan yang ditetapkan; sertifikat didaftarkan di BPN seperti hak lainnya. Tanyakan kepada pengembang hak tanah yang mendasari bangunan dan apa yang akan tertulis dalam sertifikat strata; pengembang serius akan menjawab secara tertulis.

Apa yang diberikan PT PMA dengan HGB?

PT PMA adalah perseroan terbatas Indonesia dengan kepemilikan asing, kendaraan standar untuk investasi asing di negara ini. Perusahaan, bukan Anda secara pribadi, memegang HGB, yang mengikuti struktur tiga puluh ditambah dua puluh ditambah tiga puluh tahun, hingga delapan puluh tahun.

Struktur ini dirancang untuk menjalankan kegiatan dengan properti, bukan hanya memegangnya:

• Perusahaan dapat memegang beberapa properti di bawah satu kerangka hukum dan pajak.
• Dengan klasifikasi usaha dan izin yang tepat, termasuk izin pariwisata untuk operasi penginapan jangka pendek, perusahaan dapat menjalankan properti sebagai bisnis secara sah.
• Proses keluar lebih jelas di segmen profesional pasar: pembeli dapat memperoleh properti, atau perusahaan yang memegangnya.
• Izin tinggal pribadi tidak diperlukan karena perusahaan yang memegang hak.

Kewajibannya juga nyata: persyaratan modal dari Kementerian Investasi (BKPM), perizinan melalui sistem OSS, pelaporan tahunan, akuntansi, dan kepatuhan pajak. Ambangnya direvisi secara berkala, terakhir melalui Peraturan BKPM 5 Tahun 2025, sehingga angka tertentu yang Anda baca daring harus dianggap historis sampai penasihat hukum mengonfirmasinya. PT PMA tepat ketika skala kegiatan Anda membenarkan perusahaan operasional; pengembang serius menerapkan logika yang sama. Kami membangun dan membuat kontrak melalui badan hukum Indonesia kami sendiri, PT HQC: penalaran PT PMA yang sama, diterapkan pada pihak pengembang. Lebih lanjut tentang struktur kami.

Jadi, struktur mana yang sebaiknya dipilih?

Tidak ada satu jawaban yang benar untuk semua orang, tetapi ada urutan pertanyaan yang tepat:

• Apakah Anda akan tinggal di Indonesia? Penghuni yang merencanakan penggunaan pribadi jangka panjang perlu mempertimbangkan Hak Pakai. Untuk apartemen, tanyakan terlebih dahulu mengenai hak strata.
• Apakah ini bisnis? Jika properti akan dioperasikan secara komersial, jalur yang patuh menggunakan struktur perusahaan berizin. Menjalankan bisnis melalui hak penggunaan pribadi dapat membawa pemilik berhadapan dengan regulator.
• Apakah ini satu properti dengan jangka yang jelas? Hak sewa yang disusun cermat, dengan perpanjangan ditetapkan, pewarisan diatur pada kedua pihak, dan akta notaris, tetap menjadi jalur paling langsung, asalkan perjanjian diperlakukan sebagai aset itu sendiri.

Apa pun strukturnya, yang tetap diperlukan adalah verifikasi: sertifikat dasar di BPN, zonasi bidang tanah, dan identitas pihak lawan. Kami membahas proses itu langkah demi langkah dalam daftar pemeriksaan uji tuntas.

Artikel ini merupakan informasi umum, bukan nasihat hukum, dan mencerminkan aturan yang lazim diterapkan pada pertengahan 2026. Libatkan Notaris Indonesia independen, serta PPAT untuk hak tanah yang dapat didaftarkan, bersama penasihat hukum sebelum berkomitmen pada suatu struktur.