Pajak properti dan biaya pembelian di Bali bagi orang asing

Orang asing yang membeli properti di Bali bertemu pajak Indonesia pada tiga saat: ketika transaksi ditandatangani, setiap tahun selama memegang properti, dan setiap kali properti menghasilkan uang sewa. Setiap pajak memiliki dasar hukum dan pihak pembayar yang jelas, dan pembayarnya tidak selalu pembeli. Panduan ini memetakannya satu per satu, dengan sumber resmi untuk masing-masing, agar Anda dapat menemui konsultan pajak dengan daftar periksa, bukan tanda tanya. Tarifnya kami serahkan kepada peraturan yang ditautkan di bawah, beberapa di antaranya ditetapkan oleh kabupaten.

Pajak apa yang berlaku saat membeli properti di Bali?

Jawabannya pertama-tama bergantung pada apa yang Anda beli. Banyak pembeli asing di Bali mengambil leasehold: hak kontraktual untuk menggunakan tanah dan bangunan untuk jangka waktu tertentu. Yang lain memperoleh Hak Pakai melalui izin tinggal, atau memegang properti melalui perusahaan milik asing (PT PMA). Hukum pajak Indonesia mengaitkan pajak yang berbeda pada pengalihan hak atas tanah dibanding pada sewa, jadi tetapkan strukturnya sebelum membandingkan biaya. Struktur itu sendiri dibahas dalam panduan kami tentang cara membeli properti di Bali sebagai orang asing. Berikut pajak yang dapat timbul pada transaksi, dan siapa yang menanggung masing-masing.

Penjual: PPh final atas pengalihan (PP 34/2016)

Penghasilan yang diterima orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah atau bangunan dikenai PPh final berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2016. Peraturan itu juga mencakup perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) beserta perubahannya, hal yang penting untuk pembelian off-plan. Pajak ditanggung pihak yang menerima penghasilan, yaitu penjual, dan dihitung dari nilai bruto yang diterima, menurut ringkasan Sekretariat Kabinet tentang peraturan itu. Dalam praktiknya pajak ini dilunasi sebelum akta ditandatangani, jadi pembeli sebaiknya meminta bukti pembayarannya.

Pembeli: BPHTB, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak daerah atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), wajib pajaknya adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak. Undang-undang menetapkan batas atas tarif dan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak minimum, dan setiap kabupaten menetapkan angkanya sendiri dengan peraturan daerah (Perda), sehingga tarif untuk properti di Badung atau Gianyar adalah yang tercantum dalam Perda kabupaten itu. BPHTB timbul pada perolehan hak, seperti jual beli atau pemberian hak baru seperti Hak Pakai. Undang-undang menyebut hak yang dicakupnya: Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan. Sewa tidak termasuk dalam daftar itu, jadi apakah struktur Anda melibatkan perolehan salah satu hak tersebut adalah salah satu pertanyaan pertama untuk konsultan Anda.

Pengembang: PPN dan, di segmen teratas, PPnBM

Jika penjual atau pihak yang menyewakan adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP), PPN berlaku atas penyerahan bangunan baru atau jasa kena pajak. Sejak 1 Januari 2025, Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 131 Tahun 2024 menghitung PPN atas barang dan jasa yang bukan barang mewah dengan dasar pengenaan pajak yang dikurangi, yang menurut penjelasan Direktorat Jenderal Pajak menjaga beban efektifnya tetap seperti sebelumnya. Barang mewah dikenai pajak atas dasar penuh, dan penjelasan yang sama menyebut hunian mewah di antara barang yang juga dikenai PPnBM berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 61 Tahun 2020. PPN dapat sudah termasuk dalam nilai kontrak atau ditambahkan di atasnya, jadi mintalah pengembang menyatakan yang mana dan menerbitkan faktur pajak.

Berapa honorarium notaris dan PPAT di Indonesia?

Dua jenis pejabat muncul dalam transaksi properti di Bali. Notaris menyiapkan dan mengesahkan perjanjian seperti sewa atau perjanjian pengikatan jual beli. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) membuat akta yang mengalihkan atau membebani hak atas tanah, yang kemudian didaftarkan di kantor pertanahan (BPN). Keduanya memiliki batas honorarium menurut hukum. Pasal 32 PP No. 24 Tahun 2016 membatasi honorarium PPAT, termasuk honorarium saksi, dengan mengacu pada nilai transaksi yang tertulis dalam akta. Pasal 36 UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris mengaitkan honorarium notaris dengan nilai ekonomis dan sosiologis setiap akta, dengan batas bertingkat menurut nilai akta. Penerjemahan, penelusuran uji tuntas, pendaftaran, dan salinan resmi sering dihitung terpisah, jadi mintalah satu penawaran terperinci sebelum Anda menandatangani apa pun.

Pajak apa yang dibayar pemilik setiap tahun?

Pajak properti berulang yang utama adalah PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan). Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2022, wajib pajaknya adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas tanah, atau memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan. Dasar pengenaannya adalah NJOP, undang-undang menetapkan batas atas tarif, dan kabupaten menetapkan tarif sebenarnya melalui Perda serta menerbitkan SPPT setiap tahun. Dalam leasehold, perjanjian biasanya menyatakan apakah pihak yang menyewakan atau penyewa yang membayar PBB selama masa sewa. Periksa klausul itu, dan periksa bahwa SPPT sebelumnya atas bidang tanah itu sudah dibayar, sebagai bagian dari daftar periksa uji tuntas Anda.

Bagaimana penghasilan sewa dari properti di Bali dikenai pajak?

Penghasilan dari persewaan tanah atau bangunan, seluruhnya atau sebagian, dikenai PPh final atas nilai bruto sewa berdasarkan PP No. 34 Tahun 2017. Panduan pemotongan pajak Direktorat Jenderal Pajak mencantumkannya sebagai pemotongan Pasal 4 ayat (2): jika penyewa adalah badan atau pemotong pajak lain yang ditunjuk, penyewa yang memotongnya; jika tidak, pemilik yang membayarnya. Dari sisi pemilik tanah, memberikan leasehold berarti menyewakan tanah dan bangunan, jadi tanyakan kepada konsultan Anda bagaimana pajak ini berlaku pada pembayaran sewa dalam perjanjian Anda.

Bagi pemilik asing, jalur yang ditempuh penghasilan itu penting. Halaman Direktorat Jenderal Pajak tentang Pasal 26 menyebut sewa di antara pembayaran kepada wajib pajak luar negeri yang dikenai pemotongan Pasal 26, dengan tarif perjanjian penghindaran pajak berganda hanya jika syarat perjanjian dan ketentuan surat keterangan domisili dipenuhi. Bagaimana Pasal 26, pajak final atas sewa, dan perjanjian pajak negara asal Anda saling berkaitan untuk sewa dari properti di Indonesia adalah pertanyaan bagi konsultan Anda; jangan berasumsi perjanjian pajak menurunkan pajaknya. Penghasilan yang dibagikan operator hotel dari rental pool, atau yang diperoleh melalui PT PMA, dapat diperlakukan berbeda dari sewa yang dibayarkan langsung kepada orang pribadi. Di baris inilah seorang konsultan benar-benar sepadan dengan honorariumnya.

Menginap singkat: PBJT atas jasa perhotelan

Akomodasi untuk menginap singkat juga dikenai pajak konsumsi daerah. UU No. 1 Tahun 2022 mengganti pajak hotel lama dengan PBJT (Pajak Barang dan Jasa Tertentu) dan menyebut vila dan pondok wisata di antara jasa perhotelan yang dicakupnya. Daftar itu juga mencakup rumah pribadi, apartemen, dan kondominium yang ditawarkan sebagai akomodasi bergaya hotel, tetapi tidak mencakup sewa jangka panjang lebih dari satu bulan. Tamu menanggung pajaknya dan penyedia memungutnya; kabupaten menetapkan tarifnya melalui Perda dalam batas nasional. Penjelasan resmi undang-undang itu membahas akomodasi yang dipasarkan melalui pihak ketiga: jika sebuah hunian berfungsi sebagai hotel, wajib pajaknya adalah pemilik atau pihak yang menguasainya, bukan platform digital atau agen pemasaran.

Perizinan berjalan berdampingan dengan pajak. Sejak 2026, mengiklankan properti untuk sewa jangka pendek di platform seperti Airbnb atau Booking memerlukan NIB (Nomor Induk Berusaha) yang terdaftar dan izin wajib lainnya. Proyek hotel dan vila HQC dilengkapi PBG (persetujuan bangunan gedung), zonasi pariwisata yang sesuai, dan infrastruktur hukum untuk sewa jangka pendek yang patuh aturan. Aravita adalah pengecualiannya: kompleks ini dirancang hanya untuk tinggal jangka panjang. Cara kerja pengelolaan dan perizinan sewa dalam praktik dibahas dalam panduan kami tentang pengelolaan vila dan izin sewa di Bali.

Pajak properti Bali sekilas: siapa membayar apa

Tabel ini merangkum pajak dan biaya di atas. Tarifnya sengaja tidak dicantumkan: pastikan masing-masing dalam peraturan yang dikutip dan, untuk pajak daerah, dalam Perda kabupaten tempat properti berada.

Dokumen apa yang perlu disimpan pembeli untuk keperluan pajak?

Setiap pertanyaan pajak di kemudian hari, dari pemeriksaan pajak hingga penjualan kembali atau permohonan izin tinggal, dijawab dengan dokumen. Bersama HQC, pembeli menerima perjanjian leasehold yang didaftarkan pada notaris Indonesia, perjanjian konstruksi dengan pengembang, perjanjian dengan perusahaan pengelola atau operator hotel, serta faktur dan kuitansi yang mengonfirmasi setiap pembayaran terjadwal. Setiap kontrak ditandatangani dengan badan hukum PT yang terdaftar, sehingga pihak lawan pada setiap faktur dapat diidentifikasi dan diperiksa. Simpan bersamanya:

• Bukti bahwa penjual atau pihak yang menyewakan telah membayar pajak final yang terutang atas transaksi.
• Bukti pembayaran BPHTB Anda, jika BPHTB berlaku pada struktur Anda.
• Faktur pajak PPN, jika pengembang terdaftar sebagai PKP.
• Faktur terperinci dari notaris dan PPAT.
• SPPT PBB-P2 tahunan beserta bukti bayarnya, atau konfirmasi tertulis tentang siapa yang membayarnya menurut perjanjian sewa.
• Laporan dari perusahaan pengelola atau operator yang menunjukkan penghasilan sewa dan pajak yang dipotong.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah orang asing membayar pajak properti di Bali?

Ya. PBB-P2, pajak bumi dan bangunan tahunan, terutang oleh siapa pun yang memegang atau menggunakan tanah atau bangunan, apa pun kewarganegaraannya. Dalam leasehold, perjanjian biasanya menyatakan apakah pihak yang menyewakan atau penyewa yang membayarnya selama masa sewa.

Siapa yang membayar BPHTB, pembeli atau penjual?

Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2022, BPHTB terutang oleh pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan, yang dalam jual beli adalah pembeli. Penjual secara terpisah menanggung PPh final atas pengalihan berdasarkan PP 34/2016.

Apakah vila baru di Bali dikenai PPN?

Jika pengembang yang terdaftar sebagai PKP menyerahkan bangunan baru atau jasa kena pajak, PPN berlaku, dihitung berdasarkan PMK 131/2024 sejak 1 Januari 2025. Hunian yang tergolong barang mewah juga dapat dikenai PPnBM. Tanyakan apakah PPN sudah termasuk dalam nilai kontrak, dan mintalah faktur pajak.

Berapa honorarium notaris dan PPAT di Bali?

Keduanya dibatasi hukum. Pasal 32 PP 24/2016 membatasi honorarium PPAT dengan mengacu pada nilai transaksi yang tertulis dalam akta, dan Pasal 36 UU 30/2004 mengaitkan honorarium notaris dengan nilai setiap akta. Penerjemahan, penelusuran, pendaftaran, dan salinan resmi sering dihitung terpisah, jadi mintalah satu penawaran terperinci.

Apakah ada pajak atas kenaikan nilai saat menjual properti di Bali?

Indonesia mengenakan PPh final atas nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan bangunan berdasarkan PP 34/2016, bukan pajak terpisah atas selisih nilainya. Menjual atau mengalihkan leasehold sebelum jangka waktunya berakhir mengikuti aturan yang berbeda, jadi tanyakan kepada konsultan Anda bagaimana perjanjian Anda diperlakukan.

Bagaimana penghasilan sewa dari vila di Bali dikenai pajak?

Sewa dari tanah dan bangunan dikenai pajak final atas nilai bruto sewa berdasarkan PP 34/2017, dan menginap singkat juga dikenai PBJT daerah atas jasa perhotelan. Sewa yang dibayarkan kepada wajib pajak luar negeri juga memunculkan pertanyaan pemotongan Pasal 26, jadi pastikan bersama konsultan bagaimana penghasilan Anda disalurkan dan apakah perjanjian pajak mengubah sesuatu.

Pajak adalah satu bagian dari biaya memiliki properti di Bali; bagian lainnya adalah pasar yang Anda masuki. Baca mengapa investor memilih Bali, atau hubungi tim HQC dan mintalah set dokumen lengkap proyek yang Anda pertimbangkan, agar konsultan Anda dapat meninjau strukturnya sebelum Anda berkomitmen.