Cara Membeli Properti di Bali sebagai Warga Negara Asing: Transaksi Langkah demi Langkah

Singkatnya: untuk membeli properti di Bali sebagai warga negara asing, Anda memegang hak sewa jangka panjang (leasehold) atau struktur lain yang terbuka bagi warga negara asing, tidak pernah freehold (Hak Milik). Membeli vila di Bali, atau apartemen maupun unit hotel, berjalan dalam delapan langkah: memilih, memesan, memverifikasi dan menandatangani, membayar sesuai tahap konstruksi, memantau pembangunan, memeriksa saat konstruksi selesai, menyerahkan pengelolaan, dan pada akhirnya keluar dari investasi. Satu dokumen melindungi Anda di setiap langkah, mulai dari ketentuan reservasi hingga akta sewa notaris, sertifikat laik fungsi SLF, dan perjanjian pengelolaan.

Panduan ini menjelaskan pembelian properti di Bali oleh warga negara asing sesuai urutan transaksi yang sebenarnya. Panduan ini tidak mengulang apa saja yang perlu diverifikasi; hal itu ada di daftar periksa uji tuntas (due diligence) kami. Struktur kepemilikannya sendiri dibandingkan dalam leasehold vs freehold di Bali. Di sini kami mengikuti satu pembelian, dari daftar pilihan pertama hingga hari ketika Anda mungkin menjualnya.

Cara membeli properti di Bali: delapan langkah secara ringkas

• Memilih: strategi, kawasan, format, dan pengembang.
• Memesan: deposit menahan unit selama Anda memeriksanya.
• Memverifikasi dan menandatangani: uji tuntas, lalu perjanjian sewa dan akta notaris.
• Membayar per tahap: setiap cicilan mengikuti konstruksi yang dapat diverifikasi.
• Memantau pembangunan: laporan bertanggal dan kunjungan ke lokasi.
• Menyelesaikan: pemeriksaan, daftar cacat, SLF, garansi, kunci.
• Mengelola: perjanjian pengelolaan, laporan untuk pemilik, pembayaran kepada pemilik.
• Keluar: mengalihkan sisa masa sewa kepada pembeli.

Langkah 1: Bagaimana memilih properti yang tepat di Bali?

Sebagian besar penyesalan di Bali bermula sebelum ada satu dokumen pun: pembeli memilih format yang salah dengan alasan yang salah. Empat keputusan harus diambil lebih dulu, dan keempatnya mengubah pasar yang sangat besar menjadi daftar pilihan yang pendek.

Strategi dan anggaran

Tentukan untuk apa properti tersebut: tempat tinggal Anda sendiri di pulau ini pada musim-musim tertentu, pendapatan sewa, pertumbuhan nilai modal, atau gabungan semuanya. Tetapkan total anggaran dalam rupiah yang mencakup pajak transaksi, biaya notaris, dan perabot, bukan hanya nilai kontrak.

Kawasan

Bali bukan satu pasar. Nusa Dua, Ungasan, dan Uluwatu di Semenanjung Bukit, Canggu, Ubud, serta Sanur masing-masing memiliki profil tamu, infrastruktur, dan zonasi sendiri. Bandingkan kawasan-kawasan tersebut dalam kawasan terbaik untuk membeli properti di Bali, dan baca panduan Semenanjung Bukit kami jika wilayah selatan masuk dalam daftar Anda.

Format: vila, apartemen, atau kamar hotel

Vila pribadi memberi kendali dan privasi, apartemen menuntut perawatan yang lebih ringan, dan unit hotel bermerek menawarkan pengoperasian profesional dengan keleluasaan penggunaan yang lebih terbatas. Lihat vila, apartemen, atau kamar hotel.

Rekam jejak pengembang

Untuk vila off-plan (dibeli sebelum bangunan selesai) di Bali, sebagian besar risiko terletak pada pengembang. Carilah proyek yang konstruksinya sudah selesai, laporan kemajuan bertanggal, tim teknik internal, dan operator hotel yang disebutkan namanya. Sebagai gambaran, HQC didirikan pada 2023, memiliki 814 unit di 7 kompleks dalam portofolionya (satu di antaranya masih dalam tahap desain), dan bekerja sama dengan Wyndham, Accor, dan Radisson; buktinya ada di halaman Mengapa HQC.

Langkah 2: Bagaimana reservasi berjalan?

Setelah Anda memilih unit, pengembang menarik unit tersebut dari pasar begitu Anda membayar deposit reservasi. Deposit ini memberi Anda waktu: periode tertentu untuk melakukan uji tuntas dan meninjau kontrak sebelum berkomitmen pada transaksi penuh.

Mintalah ketentuan reservasi secara tertulis sebelum Anda mentransfer dana apa pun: berapa lama unit ditahan, apakah deposit dapat dikembalikan dan dengan syarat apa (misalnya, cacat yang ditemukan pada sertifikat tanah atau perizinan), serta apakah deposit diperhitungkan sebagai bagian dari pembayaran pertama. Ketentuan ini berbeda dari satu pengembang ke pengembang lain dan dari satu proyek ke proyek lain.

Langkah 3: Apa yang Anda tandatangani, dan bagaimana struktur transaksinya?

Uji tuntas sebelum penandatanganan

Sebelum penandatanganan, Anda atau pengacara Anda memastikan sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN), zonasi, persetujuan bangunan PBG, dan identitas perusahaan yang menjadi pihak kontrak Anda. Urutan lengkapnya ada di daftar periksa delapan poin; lakukan selama masa reservasi, bukan sesudahnya.

Perjanjian sewa dan pihak lawan kontrak

Leasehold (hak sewa) adalah kontrak privat berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang ketentuan sewanya dimulai pada Pasal 1548. Berdasarkan Pasal 1576, sewa tetap berlaku meskipun tanahnya dijual, kecuali kontrak menentukan lain. Hak untuk mengalihkan, menyewakan kembali, atau memperpanjang hanya ada jika kontrak memberikannya, jadi bacalah klausul-klausul tersebut dengan cermat (ulasan Lexology).

Pada leasehold off-plan, pembeli biasanya menandatangani perjanjian sewa atau perjanjian pendahuluan sewa selama konstruksi, diikuti akta sewa notaris; urutan pastinya berbeda di setiap pengembang, jadi mintalah secara tertulis. Ini berbeda dari PPJB, perjanjian pengikatan jual beli bersyarat yang digunakan untuk hak seperti strata atau HGB. Pihak lawan kontrak semestinya perusahaan Indonesia yang terdaftar dan menguasai tanah selama seluruh masa sewa. Di Satori, misalnya, masa leasehold adalah 32 tahun ditambah perpanjangan 30 tahun, dan pembeli menandatangani kontrak dengan badan hukum Indonesia terdaftar PT HQC.

Jika Anda lebih memilih hak yang terdaftar, Peraturan Pemerintah (PP) 18 Tahun 2021 memungkinkan warga negara asing yang memiliki dokumen keimigrasian memegang rumah dengan Hak Pakai (30 + 20 + 30 tahun) atau unit strata, dengan ketentuan batas minimum nilai pembelian dan batas luas tanah (UNCTAD Investment Policy Monitor). Skema nominee, yaitu ketika seorang warga negara Indonesia memegang Hak Milik atas nama warga negara asing, batal demi hukum berdasarkan Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5 Tahun 1960); struktur yang benar-benar dapat digunakan dibandingkan dalam leasehold, Hak Pakai, dan PT PMA.

Siapa yang menangani transaksi: notaris atau PPAT?

Indonesia memiliki dua jabatan yang saling berkaitan. Notaris (UU 30 Tahun 2004 sebagaimana diubah dengan UU 2 Tahun 2014) membuat akta umum, termasuk akta sewa. PPAT, pejabat pembuat akta tanah (PP 37 Tahun 1998 sebagaimana diubah dengan PP 24 Tahun 2016), membuat akta yang mengalihkan hak atas tanah terdaftar dan harus berwenang di kabupaten tempat tanah tersebut berada. Banyak profesional memegang kedua jabatan sekaligus (Bali Property Rules). Akta sewa biasanya berupa akta notaris; pengalihan Hak Pakai atau strata memerlukan PPAT. Tunjuk juga pengacara Anda sendiri: notaris bersifat netral dan tidak memberi nasihat kepada pihak mana pun.

Bahasa dan mata uang kontrak

UU 24 Tahun 2009 dan Peraturan Presiden 63 Tahun 2019 mewajibkan perjanjian dengan pihak Indonesia dibuat dalam bahasa Indonesia, dengan versi bahasa Inggris untuk pihak asing; para pihak dapat menyepakati versi mana yang berlaku (ABNR). UU 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang mewajibkan penggunaan rupiah untuk transaksi di Indonesia, jadi nilai dalam kontrak akan dinyatakan dalam IDR (Makarim & Taira S.).

Langkah 4: Bagaimana jadwal pembayaran dikaitkan dengan tahap konstruksi?

Di Satori, misalnya, ketentuan yang dipublikasikan adalah skema cicilan hingga konstruksi selesai. Apa pun jadwalnya, setiap pembayaran semestinya mengikuti pekerjaan yang dapat Anda lihat dan verifikasi; tabel berikut menunjukkan bukti yang perlu diminta pada setiap tahap. Cara menilai risiko konstruksi secara lebih luas dibahas dalam membeli properti off-plan di Bali.

Langkah 5: Bagaimana memantau konstruksi dari luar negeri?

Sebagian besar pembeli asing berada di luar negeri selama pembangunan, jadi mintalah laporan bertanggal yang menyebutkan tahap yang telah dicapai dan mencocokkannya dengan jadwal pembayaran. HQC mempublikasikan laporan tersebut di halaman konstruksi; cara membacanya dan apa yang semestinya terlihat saat kunjungan ke lokasi dibahas dalam membeli properti off-plan di Bali.

Langkah 6: Apa yang terjadi ketika konstruksi selesai?

Tahap penyelesaian terdiri atas empat bagian; jangan menandatangani berita acara serah terima sebelum keempatnya tuntas.

• Pemeriksaan: inspeksi menyeluruh, idealnya bersama inspektur independen, berdasarkan spesifikasi dalam kontrak Anda.
• Daftar cacat (snag list): daftar tertulis berisi cacat, masing-masing dengan tenggat perbaikan, yang diperiksa ulang sebelum serah terima.
• SLF: berdasarkan PP 16 Tahun 2021, SLF (Sertifikat Laik Fungsi) menegaskan bahwa bangunan yang sudah jadi sesuai dengan persetujuan PBG-nya dan laik digunakan.
• Garansi dan kunci: ketentuan garansi tertulis dan kunci unit Anda, beserta dokumen as-built.

Sebagai acuan, HQC memberikan garansi struktur 10 tahun dan garansi finishing 12 bulan untuk proyek-proyeknya. Rekayasa teknik di baliknya dijelaskan di halaman kualitas.

Langkah 7: Bagaimana pengelolaan dan pembayaran pendapatan sewa berjalan setelah konstruksi selesai?

Jika properti akan menghasilkan pendapatan sewa, properti tersebut dikelola berdasarkan perjanjian pengelolaan setelah konstruksi selesai. Perjanjian ini merupakan kontrak yang terpisah dari perjanjian sewa dan perlu dicermati dengan ketelitian yang sama.

• Siapa pengelolanya: operator hotel internasional yang menjalankan program bermerek, atau pengelola vila independen. Operator membawa jaringan distribusi dan standar; pengelola independen memberi pemilik lebih banyak keleluasaan.
• Berapa biaya yang dikenakan pengelola dan bagaimana biaya dibagi antara pemilik dan kelompok unit sewa (rental pool).
• Laporan untuk pemilik: seberapa sering Anda menerimanya, dan apa isinya (tingkat hunian, pendapatan kotor, biaya, pembayaran bersih).
• Pembayaran: seberapa sering dibayarkan dan ke rekening mana. Laporan biasanya dihitung dalam rupiah; tanyakan apakah pengelola mengonversinya sebelum transfer dan siapa yang menanggung biaya kurs serta biaya bank.
• Pajak yang dipotong: apa saja yang dipotong pengelola langsung di sumber sebelum membayar Anda.

Pajak bergantung pada strukturnya. PP 34 Tahun 2017 telah mengenakan pajak final atas sewa bruto tanah dan bangunan sejak 2 Januari 2018, sedangkan jasa hotel dan penginapan berada di luar rezim tersebut; pada 18 Agustus 2026, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menegaskan bahwa ini bukan pajak baru untuk 2027 (DDTC News). Pemilik yang bukan wajib pajak dalam negeri Indonesia (berada di Indonesia kurang dari 183 hari dalam periode 12 bulan) umumnya dikenai pemotongan PPh Pasal 26 sebagai gantinya, yang dapat dikurangi melalui perjanjian penghindaran pajak berganda (DJP). Perizinan untuk sewa jangka pendek dibahas dalam pengelolaan vila dan izin usaha sewa.

Langkah 8: Bagaimana keluar dari investasi dan menjual kembali?

Ketika Anda menjual leasehold, yang Anda jual adalah sisa masa sewa, biasanya melalui akta pengalihan sewa di hadapan notaris. Hak untuk mengalihkan harus sudah tercantum dalam kontrak Anda, dan sebagian perjanjian sewa mensyaratkan persetujuan pemilik tanah atau pengembang. Pembeli menilai sisa masa sewa, ketentuan perpanjangan, kondisi properti, dan rekam jejak sewanya.

Sisa masa sewa yang panjang dengan perpanjangan yang sudah disepakati lebih mudah dijual daripada sewa yang hampir berakhir. Simpan akta sewa, SLF, laporan pemilik, dan catatan pemeliharaan dengan rapi sejak hari pertama; pengacara calon pembeli akan memintanya.

Berapa biaya membeli properti di Bali di luar nilai kontrak?

Siapkan anggaran lebih dari nilai kontrak. Per 2026, pos-pos utamanya adalah: PPN (pajak pertambahan nilai) bila properti baru dijual oleh pengembang yang terdaftar sebagai pengusaha kena pajak; BPHTB, bea perolehan daerah yang biasanya dibayar pembeli (UU 1 Tahun 2022); pajak penghasilan final atas pengalihan, yang biasanya dibayar penjual (PP 34 Tahun 2016); honorarium notaris dan, bila relevan, PPAT; serta honorarium pengacara Anda sendiri (PwC Worldwide Tax Summaries). BPHTB dan pajak pengalihan yang dibayar penjual melekat pada hak terdaftar seperti Hak Pakai atau strata; sewa umumnya dikenai pajak sebagai sewa, karena itulah strukturnya menentukan besarnya tagihan. Setelah pembelian, anggarkan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahunan. Poin 7 dalam daftar periksa uji tuntas kami membahas cara memastikan pajak sudah dilunasi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana cara membeli properti di Bali sebagai warga negara asing?

Anda membeli melalui struktur yang terbuka bagi warga negara asing: kontrak leasehold, Hak Pakai, atau strata title. Prosesnya adalah memilih properti, memesannya, melakukan uji tuntas, menandatangani perjanjian di hadapan notaris, membayar secara bertahap, menerima bangunan yang sudah selesai, dan, jika Anda menyewakannya, menandatangani perjanjian pengelolaan.

Apakah deposit reservasi di Bali dapat dikembalikan?

Hanya jika ketentuan reservasi menyatakannya. Mintalah ketentuan tertulis yang menyebutkan masa penahanan unit, syarat pengembalian dana (misalnya, cacat yang ditemukan saat uji tuntas), dan apakah deposit diperhitungkan sebagai bagian dari pembayaran pertama.

Siapa yang menangani transaksi di Bali: notaris atau pengacara?

Keduanya, dengan peran yang berbeda. Notaris (yang sering juga menjabat sebagai PPAT) menyiapkan dan mengesahkan akta serta bersikap netral; pengacara Anda sendiri meninjau kontrak dan melindungi kepentingan Anda.

Bagaimana jadwal pembayaran untuk vila off-plan di Bali?

Pembayaran biasanya dibagi menjadi cicilan yang dikaitkan dengan tahap konstruksi, seperti fondasi, struktur, dan finishing. Setiap pembayaran semestinya mengikuti tahap yang dapat Anda verifikasi melalui laporan bertanggal atau kunjungan ke lokasi. Panduan kami tentang membeli properti off-plan di Bali menjelaskan cara menilai tahap-tahap tersebut.

Apa saja langkah membeli vila di Bali?

Ada delapan: memilih properti, memesannya dengan deposit, melakukan uji tuntas dan menandatangani perjanjian sewa di hadapan notaris, membayar secara bertahap sesuai konstruksi, memantau pembangunan, memeriksa dan menerima bangunan saat selesai, menyerahkan vila kepada pengelola, dan kemudian menjual sisa masa sewa.

Bagaimana cara menjual properti saya di Bali di kemudian hari?

Anda menjual sisa masa sewa melalui akta pengalihan sewa di hadapan notaris, yang mensyaratkan adanya hak pengalihan dalam kontrak Anda. Siapkan akta sewa, SLF, dan catatan sewa untuk uji tuntas calon pembeli.

Membeli properti di Bali dapat dikelola dengan baik bila setiap langkah memiliki dokumennya dan setiap pembayaran memiliki buktinya. Jika Anda ingin menelusuri proyek tertentu, struktur di baliknya, dan laporan konstruksinya, hubungi tim HQC atau minta katalog proyek. Anda juga dapat melihat proyek-proyek kami.