Perpanjangan leasehold di Bali: cara kerja skema 30 + 30

Ringkasnya: leasehold di Bali yang diiklankan sebagai "30 + 30" memberi Anda jangka sewa awal 30 tahun dan opsi kontraktual untuk memperpanjang 30 tahun lagi. Angka pertama adalah hak yang Anda pegang sejak hari penandatanganan. Angka kedua hanya sekuat klausul di belakangnya. Hukum Indonesia tidak memperpanjang sewa dengan sendirinya dan tidak mengatur pembaruan menurut undang-undang, sehingga perpanjangan dapat ditegakkan jika tertulis dalam akta sewa induk notariil, dasar biaya perpanjangannya ditetapkan sekarang, jangka pemberitahuannya jelas, haknya ikut beralih bersama properti saat dijual kembali, dan sewanya mengikat ahli waris kedua belah pihak.

Apa arti sebenarnya "32 + 30" dalam leasehold Bali?

Leasehold di Bali adalah hak kontraktual untuk menggunakan tanah milik orang lain. Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960), Pasal 44 dan 45, mendefinisikan hak sewa untuk bangunan sebagai hak untuk menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar uang sewa sekaligus atau berkala, dan menyebut orang asing yang berkedudukan di Indonesia serta badan hukum Indonesia di antara pihak yang dapat memegangnya. Undang-undang itu tidak menetapkan jangka maksimum maupun pembaruan otomatis. Jangka waktu dan perpanjangan apa pun adalah apa yang ditulis para pihak dalam kontrak.

Jadi pada angka seperti "32 + 30", angka 32 adalah jangka awal yang dibayar saat pembelian. Angka 30 adalah opsi: janji bahwa Anda boleh melanjutkan untuk periode kedua dengan ketentuan yang diuraikan dalam perjanjian. Dua sewa dengan angka utama yang sama dapat memberi perlindungan yang sangat berbeda, karena perlindungannya ada pada rumusan klausul perpanjangan, bukan pada angkanya.

Untuk pertanyaan yang lebih luas tentang struktur mana yang dipilih sejak awal, lihat ulasan kami tentang leasehold dan freehold di Bali serta tentang leasehold, Hak Pakai, dan PT PMA. Artikel ini tetap pada satu pertanyaan: apa yang membuat angka kedua bertahan.

Apa yang membuat perpanjangan leasehold di Bali dapat ditegakkan?

Lima hal menentukannya. Kami melihat masing-masing seperti seorang pengacara membaca akta sewa induk.

1. Tertulis dalam akta sewa induk notariil

Perpanjangan yang dijanjikan dalam presentasi, formulir pemesanan, atau surat terpisah lebih lemah daripada yang tertulis dalam akta sewa itu sendiri. Menurut UU No. 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatannya, dan menyimpan aslinya (minuta). Akta yang tidak memenuhi langkah formal yang diwajibkan undang-undang, seperti dibacakan kepada para pihak di hadapan saksi, hanya memiliki kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. Dalam praktiknya, mintalah nomor akta notaris, nama notaris, dan salinan resmi, lalu periksa bahwa klausul perpanjangan ada dalam dokumen itu.

Bahasa juga penting. Pasal 31 UU No. 24 Tahun 2009 mewajibkan perjanjian yang melibatkan warga negara atau lembaga swasta Indonesia dibuat dalam bahasa Indonesia, dan perjanjian dengan pihak asing juga ditulis dalam bahasa pihak asing itu atau bahasa Inggris. Akta dwibahasa, dengan klausul yang menyatakan versi mana yang berlaku, memungkinkan Anda membaca persis apa yang Anda tanda tangani.

2. Dasar biaya perpanjangan ditetapkan sekarang

Inilah baris yang menentukan apakah perpanjangan adalah hak atau negosiasi. Jika perjanjian menyebut biayanya akan "disepakati bersama" atau ditetapkan pada "nilai pasar saat itu", Anda akan bernegosiasi 30 tahun lagi dengan bangunan yang tidak dapat dipindahkan, di atas tanah yang bukan milik Anda. Panduan perpanjangan leasehold Bali dari Kedungu Real Estate mengurutkan pilihannya dari yang terkuat hingga terlemah: jumlah yang ditetapkan dalam kontrak di urutan teratas, lalu satu kali penilaian oleh penilai independen berlisensi (KJPP) yang ditunjuk bersama, lalu rumus tetap, dengan ketentuan "pasar", "disepakati bersama", dan "tergantung persetujuan pemilik tanah" di urutan terbawah.

Nilai acuan publik adalah dasar objektif lainnya. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah nilai tanah dan bangunan yang dipakai untuk pajak bumi dan bangunan. UU No. 1 Tahun 2022 mendefinisikannya sebagai nilai rata-rata dari transaksi jual beli yang wajar, dengan nilai perbandingan atau nilai pengganti jika tidak ada transaksi, dan menetapkan bahwa kepala daerah yang menentukannya, biasanya setiap tiga tahun. Tidak ada pihak yang mengendalikannya, sehingga NJOP menjadi dasar yang dapat dipertanggungjawabkan untuk biaya yang disepakati puluhan tahun sebelumnya.

Satu biaya lagi yang perlu direncanakan: pembayaran sewa kepada pemilik tanah dikenai pajak penghasilan final atas nilai bruto sewa berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2017. Pajak itu dikenakan atas penghasilan pemilik tanah (penyewa yang berbentuk badan atau pemotong pajak lain yang ditunjuk wajib memotongnya), tetapi perjanjian kadang mengalihkan beban itu kepada penyewa, jadi periksa siapa yang menanggungnya pada pembayaran perpanjangan.

3. Waktu dan pemberitahuan dirumuskan dengan jelas

Sebuah opsi memerlukan jangka waktu: kapan Anda boleh menggunakannya, bagaimana caranya (tertulis, ke alamat mana), dan apa yang terjadi setelahnya. Tanpa itu, aturan bawaan tidak berpihak kepada Anda. Menurut Pasal 1573 KUHPerdata, jika penyewa tetap menempati setelah sewa tertulis berakhir dan pemilik membiarkannya, timbul sewa baru yang mengikuti aturan sewa lisan, bukan ketentuan akta semula. Pasal 1574 menambahkan bahwa jaminan yang diberikan untuk sewa semula tidak mencakup kewajiban yang timbul dari kelanjutan semacam itu. Jangka penggunaan opsi yang jelas, dengan pemberitahuan tertulis dan titik waktu yang pasti kapan perpanjangan berlaku, menjaga Anda tetap dalam akta.

4. Hak perpanjangan beralih kepada pembeli saat dijual kembali

Sebagian besar investor akan menjual sebelum jangka pertama berakhir, dan pembeli membayar sisa tahun ditambah kekuatan perpanjangannya. Periksa dua hal. Pertama, bahwa perjanjian mengizinkan Anda mengalihkan sewa tanpa persetujuan baru dari pemilik tanah, atau mengatur sejak awal bagaimana persetujuan diberikan. Kedua, bahwa opsi perpanjangan ikut dialihkan, sehingga pembeli mewarisi "+ 30" yang sama dengan yang Anda beli.

Sisi pemilik tanah dilindungi undang-undang: menurut Pasal 1576 KUHPerdata, penjualan barang yang disewakan tidak mengakhiri sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali hak untuk itu telah diperjanjikan saat sewa ditandatangani. Bacalah akta untuk menemukan ketentuan semacam itu.

5. Pewarisan: sewa dan opsinya bertahan melampaui kedua pihak

Pasal 1575 KUHPerdata yang sama menyatakan bahwa sewa tidak berakhir karena meninggalnya pihak yang menyewakan maupun penyewa. Itulah titik awal menurut undang-undang, dan titik awal yang baik. Dua hal dalam perumusan melengkapinya. Opsi perpanjangan harus dinyatakan mengikat ahli waris, penerus, dan penerima pengalihan pemilik tanah, karena di Bali tanah sering dimiliki keluarga dan orang yang menandatangani mungkin bukan orang yang harus menghormati opsi itu. Di pihak Anda, perjanjian harus memungkinkan sewa beralih kepada ahli waris Anda atau penerima yang ditunjuk, dan perencanaan warisan Anda sendiri harus menyebut siapa yang menerimanya. Perlakuan terhadap ahli waris asing juga bergantung pada hukum negaranya dan tempat tinggalnya, jadi mintalah nasihat di kedua negara.

Klausul perpanjangan leasehold di Bali: lemah dan kuat

Tabel ini menguraikan apa yang perlu dicari, klausul demi klausul. Jika rancangan perjanjian berada di kolom lemah pada baris mana pun, itulah baris yang perlu dinegosiasikan ulang sebelum menandatangani.

Cara HQC menyusun perpanjangan dalam proyeknya

Departemen hukum kami menyepakati prosedur perpanjangan dengan pemilik tanah sejak awal, pada tahap persiapan proyek. Setiap proyek leasehold HQC menjamin perpanjangan sewa sedikitnya 30 tahun dengan ketentuan yang disepakati di muka, dan kewajiban itu dicatat dalam Master Lease Agreement notariil yang terbuka untuk diperiksa. Anda menandatangani dengan perusahaan Indonesia terdaftar (PT) yang memegang sewa, tidak pernah melalui skema nominee.

Jangka waktu yang dipublikasikan adalah:

• Satori: Leasehold 32 + 30, dengan perpanjangan dijamin pada nilai pajak (kadaster) tanah.
• Aravita: Leasehold 31 + 30.
• Ardhana: Leasehold 30 + 30.
• Bloom: Leasehold 39 + 30.
• Black Rock: Leasehold 32 + 30, dengan perpanjangan prioritas yang dikontrakkan; pada penjualan kembali yang selesai, hak atas tanah beralih kepada pembeli langsung dari pemilik tanah saat transaksi.

Satori mengaitkan biaya perpanjangan dengan nilai publik, bukan angka yang dinegosiasikan saat sewa berakhir; Black Rock menyelesaikan soal penjualan kembali saat transaksi. Untuk proyek mana pun, tim kami akan menjelaskan klausul perpanjangan dalam akta sewa induknya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama leasehold di Bali?

Tidak ada jangka menurut undang-undang. Sewa biasanya ditawarkan untuk jangka awal 25 hingga 30 tahun dengan perpanjangan kontraktual; proyek HQC berkisar 30 hingga 39 tahun ditambah perpanjangan sedikitnya 30 tahun. Yang menentukan adalah jangka waktu dan perpanjangan yang tertulis dalam perjanjian Anda.

Apakah perpanjangan leasehold di Bali otomatis?

Tidak. Hukum Indonesia tidak memperpanjang sewa dengan sendirinya. Perpanjangan hanya ada jika perjanjian memberikannya, dan dapat ditegakkan sesuai ketentuan yang ditetapkan perjanjian: dasar biaya, jangka pemberitahuan, dan syarat-syaratnya, jika ada.

Bisakah pemilik tanah menolak memperpanjang?

Tidak, jika opsinya ditulis sebagai hak yang dijamin dan tanpa syarat dalam akta sewa notariil dan Anda menggunakannya sesuai yang disyaratkan kontrak. Jika klausul menyebut perpanjangan "tergantung persetujuan" atau "dengan ketentuan yang akan disepakati", pemilik tanah tetap memegang hak veto dalam praktiknya.

Apa yang terjadi pada sewa saya jika pemilik tanah meninggal atau menjual tanahnya?

Menurut Pasal 1575 dan 1576 KUHPerdata, sewa tidak berakhir karena meninggalnya salah satu pihak, dan penjualan tanah tidak mengakhiri sewa yang sudah ada kecuali hak untuk mengakhirinya diperjanjikan dalam sewa. Perjanjian yang dirumuskan dengan baik juga menyatakan bahwa opsi perpanjangan mengikat ahli waris dan penerus pemilik tanah.

Bisakah saya menjual leasehold beserta perpanjangannya?

Bisa, jika perjanjian mengizinkan pengalihan dan opsi perpanjangan dialihkan bersama sisa jangka waktunya.

Apa arti perpanjangan "pada nilai kadaster"?

Artinya biaya perpanjangan dikaitkan dengan nilai tanah untuk keperluan pajak bumi dan bangunan, yang di Indonesia adalah NJOP yang ditetapkan pemerintah daerah, bukan dengan angka yang dinegosiasikan ketika jangka pertama berakhir. Perpanjangan Satori dijamin pada nilai pajak (kadaster) tanah; mekanisme persisnya diatur dalam akta sewa induknya.

Jika Anda membandingkan beberapa penawaran leasehold, mintalah akta sewa induk dari setiap pengembang dan bacalah klausul perpanjangannya lebih dulu. FAQ kami menjelaskan cara kerja perpanjangan di seluruh proyek HQC, dan halaman proyek Satori menguraikan jangka waktunya. Hubungi tim HQC untuk melihat ketentuan yang mengatur perpanjangan pada proyek yang sedang Anda pertimbangkan.